观点网 自2021年陷入债务危机以来，蓝光发展4月6日披露退市风险再次引起了资本市场的注意：蓝光发展会不会成为债务出险潮中第一个被踢出A股的房企？

上述所言答案不得而知，不过近期上海虹桥世界中心D1栋写字楼项目（原蓝光发展的上海总部）的拍出则让人想起蓝光发展艰难自救的过程。


(资料图片)

4月18日，据戴德梁行披露，长三角国企买家以5.1亿人民币的价格通过拍卖的形式获得虹桥世界中心D1栋写字楼项目，作为计划管理人的招商财富成功退出虹桥类REITs资产。后经证实，该长三角国企为宁波海创集团有限公司，为宁波杭州湾新区管委会下属国有控股公司。

公开资料显示，虹桥世界中心由蓝光发展于2019年4月收购。彼时蓝光发展作为四川的标杆房企信心十足，不久便成功设立上海总部，形成“成都+上海”双总部模式，只是在其爆出债务违约之后，上海市场便“独木难支”，直到被完全抛弃。

事实上，本次项目的拍出和蓝光发展已没有关系，唯一的联系在于，由该项目作为基础资产的类REITs的发起人为蓝光发展，而早在类REITs完成发行时，蓝光发展便通过资产证券化的方式将资金置换出来，以满足自身融资需要。

缘起

2019年4月28日，蓝光发展发布公告称，下属子公司成都新都蓝光房地产开发有限公司（以下简称“新都蓝光”）、控股股东蓝光投资控股集团有限公司（以下简称“蓝光集团”）拟以2.99亿元分别收购上海润锦实业有限公司50.18%、8%的股权。完成收购后，两家公司分别持有上海润锦实业50.18%和49.82%股权。

上海润锦实业名下主要资产为上海虹桥世界中心578号办公楼2-9层所有权及土地使用权，分别由目标公司下设的8家全资子公司持有。也就是说，蓝光发展会同大股东蓝光集团通过间接资产收购方式取得位于上海市青浦区褚光路1588弄“虹桥世界中心”578号办公楼地上2-9层所有权、其附属的土地使用权、标的物业配套设施设备及标的物业相关权益。

据了解，该项目坐落于上海虹桥商务区核心区，距虹桥综合交通枢纽约2.5公里，与国家会展中心临街对望、天桥相连。项目总面积2.03万平方米，总体量约80万平方米，涵盖甲级创意办公、甲级生态商务办公、总部办公、绿地旗下铂骊、铂瑞酒店和铂瑞公寓、约11.5万平方米一站式商业中心，是大虹桥区域内涵盖物业类型、配套设施完善的大型商务基地之一。

针对该收购事项，蓝光发展彼时表示，股权收购完成后，公司将取得上海市青浦区褚光路1588弄“虹桥世界中心”578号办公楼资产的控制权，拟用于对外租赁运营及作为自用办公场所，可增加公司租赁收入及满足办公需求，符合公司的发展需要及战略规划。

那时的蓝光发展还风光无两——2019年，蓝光以1079.8亿元销售额正式进入“千亿房企俱乐部”。为了拓宽资源和市场，虹桥世界中心也顺利成为蓝光集团的上海总部。

然而，好景不长，蓝光发展为了追求规模，布局逐渐向三四线城市倾斜，投入大量资金从市场拿地，业绩却掉头下滑，2020年蓝光发展第一季度销售金额仅实现108.5亿元，同比大幅下挫42.5%。

到了2021年，蓝光发展出现债务危机，由于开启大规模融资，蓝光发展净负债率从最初的109.16%飙升到193.62%，“三道红线”无一幸免。2021年蓝光发展实现归母净利润-120.37亿元，超过其前五年的净利润之和。

眼看窟窿越来越大，蓝光发展在上海又没能寻到企业驰援，而本土成都市场则旁落多时，许多项目草草收场，如蓝光发展推出的蓝光天府黑钻，高端产品被售予万科。

无奈之下，蓝光发展只好退出上海。

撤退

一般来说，基础设施REITs的推出，可以为海量存量资产提供交易市场，提升存量资产的流动性，盘活存量资产。同时为地方政府和不动产运营商提供退出渠道，降低其杠杆水平。通过公开募集，实现风险在整个经济体系的分散。蓝光发展彼时正有这样的考量。

2020年4月3日，蓝光发展公告称，公司全资子公司成都蓝光嘉鑫资产管理有限公司（以下简称“蓝光嘉鑫”）拟设立办公物业类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化工作，并委托招商财富针对项目发行类REITs。该物业类REITs的底层资产即为上海市青浦区褚光路 1588 弄 578 号虹桥世界中心第 2-9 层办公楼资产。

后根据专项计划发行需要，新都蓝光与蓝光集团按照持股比例向润棉实业增加注册资本 1.58亿元、1.56亿元，并由蓝光嘉鑫以不超过4.3亿元的总对价受让新都蓝光、蓝光集团合计持有的润棉实业100%的股权，担任专项计划的原始权益人。

2020年6月23日，蓝光嘉鑫将持有的上海润棉实业100%股权（账面价值4.05亿元）以及对上海润棉实业控股的8个项目公司的债权（账面价值6.6亿元）转让给国通信托有限责任公司（以下简称国通信托），由国通信托以该标的股权及债权为信托资产，成立“国通信托·虹桥世界中心财产权信托计划”，信托计划的规模为10.65亿元，蓝光嘉鑫享有该信托资产的全部收益权。

同日，蓝光嘉鑫将其拥有的“国通信托·虹桥世界中心财产权信托计划”的收益权以10.65亿元转让给招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划。该资产支持专项计划于2020年7月9日正式成立并完成发行，发行规模10.65亿元，期限为19年（预计到期日为2039年1月27日）。原始权益人为成都蓝光嘉鑫资产管理有限公司，蓝光集团和蓝光发展分别差额支付承诺人一和差额支付承诺人二。

通过上述操作，蓝光发展不持有上述资产支持计划资产支持证券，对资产证券化结构主体专项计划、财产权信托及上海润棉实业公司不具有控制，未将其纳入蓝光发展合并范围。

虽然蓝光发展此后驳斥过出售上海总部大楼的传言，但一系列的操作过后，以及面对自身纾困的难题，蓝光发展上海总部逐渐成为过去式。

最新的进展是，宁波海创以5.1亿元人民币成功拍下虹桥世界中心D1栋写字楼项目。该交易也意味着招商财富成功退出虹桥类REITs资产。

值得一提的是，虹桥世界中心所在的虹桥商务区以往是房企聚集的地方，不少头部房企将总部迁来此地，可随着地产行业的低迷，新力、弘阳、祥生等大批房企逐步搬离，虹桥商务区已不复往昔。3月1日有消息称旭辉计划以逾14亿元的价格整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业，中骏也计划整栋出售位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场多栋物业。

分析人士认为，房企曾经为了资源和资金优势将总部搬至上海，但现在行业不景气下，为降低成本节约资金，将总部撤离上海也是不得以进行的战略收缩；此外，回归大本营也利于房企加强和地方的联系。


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