房地产行业仍未摆脱极寒，与之高度关联的物业行业运行如何？


(资料图片仅供参考)

8月25日，头部上市物企万物云举行了中期业绩会。在会上，万物云管理层直言行业“越来越卷”，但该公司仍然保持着较高安全边际。

而且，在上市物企估值处于历史低位之际，万物云在24日晚间晒出了中期成绩单，上半年万物云营收和净利润均实现了双位数增长，这也是万物云上市后披露的首份中报。

令市场关注的是，万物云此次还公布了中期分红计划，该公司年中分红达亿元，这高于去年全年水平。同时，万物云针对其分红标准与独立性等问题也作出回应。

“行业越来越卷”

“上半年行业不是太好，行业越来越卷，”万物云管理层在业绩会上直言。作为与房地产行业强相关的物业行业，其今年上半年的运行状况格外受到关注。主因在于，从2022年中报开始，上市物业企业亏损已成普遍情况。

不过，从万物云24日披露中报看来，这家头部上市物业企业仍维持着较高安全边际。其上半年实现营收亿元，同比增长%；同时实现净利润亿元，同比增长%。另外，万物云手持现金及现金等价物为亿元，这一金额较去年年底下降约10亿元。

从细分业务来看，万物云上半年社区空间居住消费服务（即住宅物业服务）实现了营收亿元，占据整体营收比例为%，而在去年全年，这一业务占比为%。由此可见，万物云的住宅业务比重并未减少。

住宅业务盈利能力在去年出现大幅滑坡后，今年上半年出现一定回升。这一业务上半年毛利率为%，而在去年同期，该业务毛利率为%。实际上，万物云住宅业务毛利率自2020年达到%后，便一路下滑至去年全年的%。

在业绩会上，万物云董事长朱保全透露，万物云在存量业务方面，进场提价项目占到30%以上，而其物业费均价为元。不难看出，万物云在尽力稳住自身基本盘。

但万物云方面提及的“行业难”，在其财报中实际也有体现。住宅业务撑起利润的同时，其他业务似乎并未起到明显的支撑作用。

在商企和城市空间综合服务方面（即综合楼宇服务，包括写字楼等），万物云上半年实现亿元营收，虽然同比增长%，但其毛利率仅为%，较去年同期的%下滑近2个百分点。

在另一块AIoT及BPaaS解决方案服务板块上，万物云收入为亿元，同比增长%，但毛利率也从去年上半年的%降至%。

实际上，在综合楼宇服务业务上，万物云毛利率自2019年-2022年这四年内分别为%、%、%和%，有着较为明显的逐年下滑趋势。

此前申港证券一份研报统计，自2019-2022Q1万物云整体单方物业费从 元/月/平方米提升至元/月/平方米。同时，2019-2022年居住相关资产服务的单项目收入受到房地产行业下行影响逐年下降，而其他社区增值服务单项目收入（主要为车位销售收入）受市场行情影响及车位去化影响亦有所下降。

分红比例提升

值得注意的是，今年以来，上市物企二级市场估值遭遇了大幅滑坡，也令行业估值目前处于历史低位。早在2019-2020物业公司上市数量激增，地产上行周期叠加对物企高确定性现金流的认知使得物企估值水涨船高，2020年全年物业板块平均估值达倍。

而2021年中以来，受到地产行业下行、关联方资金承压、应收账款高企、增值服务受阻等多重因素影响，2022年全年物业板块平均估值已回落至倍。就目前而言，在政策预期及市场情绪的催化下，板块估值有所修复。但截至2023年7月初，板块估值为倍，仍处于历史低位。

万物云也不例外。从二级市场股价来看，万物云从今年最高港元/股，一路下跌至港元/股（截至8月24日收盘），下滑幅度超五成。

在这一背景下，上市公司分红被视为稳定股价的工具之一。不过在今年3月，万物云分红方案曾令市场“大跌眼镜”。该公司2022年年度末拟每股普通股派发元（含税），共计亿元，股利支付率仅%。对比看来，2021年万物云上市前曾派发高达亿元分红。

此次中期业绩发布同时，万物云也公布了其中期分红方案元/股，较去年全年分红元/股提升%。以此计算，万物云今年年中分红金额为亿元，占当期净利润亿元的%。这一水平较去年全年的股利支付率高出不少。

“上半年公司经营性净现金流量增长，同时财务状况稳定增长，所以决定进行中期分红，”万物云管理层在业绩会上也阐述其分红比例逻辑。该公司称，董事会建议以EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的20%为派付股息总额。数据显示，今年上半年，万物云的EBITDA为亿元，同比增长%。

“我们之前也做过意见征询，各方意见差异比较大，最终决定分红比例大概在归母净利润30%左右EBITDA20%左右，”万物云管理层表示。

与万科关联交易降至%

在业绩会上，同样有机构较为关注上市物企独立性问题。

毕竟，在此之前，不少上市物企业绩下滑主因即为母公司地产公司因资金紧张，未按期偿付物业公司相关服务费用甚至直接从物业公司抽调现金。从而导致物业公司如地产公司一般，变得“不安全”。

朱保全在会上表示，上半年来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至%；来自于第三方的项目数量占比达69%。业绩期内物业及设施管理服务收入中，由第三方客户贡献的收入占比达%。

万物云董事长朱保全回忆称，刚到物业行业时，同行对万科物业“羡慕嫉妒恨”，因为公司品牌好、规模大、爹好。但同行也吐槽，万科物业只服务万科，服务住宅。其后，万科物业找到北美物企First Service作为参考，才得到市场化的通行证。

朱保全强调，万物云后来的探索和发展，不论是蝶城改造、万物梁行还是科技投入，其实都是希望能够走出一条自我发展的路，万物云已经具备独立发展的能力。用朱保全的话说即为，“好皮囊父母给，好身体自己练”。

（文章来源：中国基金报）


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